美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

联储局「超预期」减息0.5厘，汇丰、中银等随即跟进「减P」（下调最优惠利率）0.25厘，对于本港楼市、股市、企业以至宏观经济，不啻为久旱逢甘露。然而，楼市面临供应积压、信心低迷等结构性问题，单靠减息恐怕不足以扭转局面。不少地产业界人士期望港府把握「联储局放水」契机，在《施政报告》推出稳定楼市措施，避免市场继续「一潭死水」，拖累整体经济。不过「加甜」太多也可能造成副作用，当局「出招」须小心拿捏力度。

直到本周初，利率期货市场仍显示投资者压倒性预测联储局只会减息0.25厘。及至外号「联储局线人」的《华尔街日报》记者Nick Timiraos发表独家报道，透露局方对于减息四分一厘或半厘「十五十六」，市场人士才惊觉「事不寻常」。

果不其然，联储局在本港时间周四凌晨宣布减息0.5厘，某程度上让市场「又喜又惊」。一般认为，联储局减息或加息的预设（default）幅度皆属0.25厘，只有在非常情况下才会「超标」。但若把镜头稍为拉远，便会发现0.5厘这个数字并非那么罕见。例如自1990年以来，联储局合计减息50多次，其中18次的幅度达0.5厘（对上一次是2020年3月抗疫期间），此外「劲减」0.75厘和1厘也各有两次。而在加息方面，期内加幅达0.5厘和0.75厘的次数分别为6次和5次。

无论如何，一举减息半厘确实不是最常见情况，因此部分人担心局方是否看到一些「不祥征兆」，忧虑经济即将「出事」。不过，联储局主席鲍威尔在记者会上强调，未见任何迹象显示美国经济步向衰退，此番大手减息主要因为此前两年把息率由0厘加到5.5厘，已成功遏抑通胀，因此现在有需要把限制性货币政策稍为放松，以免「落后于周期变化」。

供需失衡 消化存货需时

事实上，随着美国通胀率回落至2.5%，同时失业率突破4%，不少市场人士认为联储局早于7月份便应开始减息，现在已经「略迟」。再考虑到10月份并无议息会议（下次议息在11月），因此今趟一次过减0.5厘，可视为「补数」再加「预减」，由此角度看就似乎比较合情合理。

对香港来说，联储局大手减息无疑属喜讯。事关过去几年本港经济疲弱，原需放水接济，在联汇制度下却被迫「硬食」美国利率飙涨，犹如一个病人「寒底再食泻药」，难免衰多几钱重。现在终于等到美国货币政策由紧转松，恒生指数昨日急升2%庆祝，自8月份低位以来累计反弹约8%。同时，随着汇丰、中银等即时跟进「减P」0.25厘，供楼人士立刻减轻负担（假设30年按揭，每百万元贷款额每月供款减少约145元），以新世界（00017）、领展（00823）为代表的一众「重债」地产商也能纾缓财务重担。

然而，相较于息率高低带来的周期性影响，本港楼市以至经济皆面临不少结构性挑战。这就像一个长期病患者「停服泻药」之余，还须针对病症治疗、固本培元，才可让身体再趋强健，否则恐怕只能「吊着半条命」。

在楼市方面，结构性挑战关乎供需失衡，未来3至4年一手私楼潜在供应量达11万伙，同时市场信心持续疲弱。按去年一手销量1.07万伙计算，假若销情未见反弹，那便需要长达10年才可消化这批货源，还未计期内政府继续卖地带来的额外供应。减息固然有利于楼市需求，包括让买楼人士更易「计数」，但这种刺激相信未足以扭转供需格局。

就好似今年2月份港府宣布全面撤销BSD、SSD等「楼市辣招」，部分市场人士也曾憧憬楼市一举转势。惟事实证明，单靠「撤辣」未能解决结构性问题，结果楼价在昙花一现短暂反弹过后，很快重陷跌浪，今年累积跌幅已近8%。

正因如此，除非美国即将重返接近0厘的QE超低息年代，否则息率若只是由5.5厘调降一至两厘，本港楼按利率料将维持于3厘以上，未必能够创造充分需求以吸纳庞大供应。

无可否认，若以普罗大众负担能力计算，本港楼价仍属偏高水平。根据国际调查机构Demographia今年最新统计，按楼价中位数除以家庭收入中位数，本港市民「不吃不喝16.7年」才可支付楼价全款；尽管这个数字已较2021年高峰期（23.2年）显著回落，却继续是全球主要城市之冠。

出招倘过重 恐重燃虚火

讲到底，楼价向来是本港社会一大头痛难题，「升又烦，跌又烦」，暴涨或急泻皆非好事。尤其是本港宏观经济已经偏弱，今年上半年一手私楼动工量仅4335伙，创10年新低，不但大批建筑工人「冇工开」及「被欠薪」，还拖累中介、家电、物流、装修等不少下游行业。同时值得留意的是，楼价由2021年高位已回落近三成，倘若继续一泻如注，负财富效应将令整体经济及各行各业更难复苏。

由此角度看，政府一边维持短期楼价相对平稳，一边适度增加长远房屋供应，以协助市民安居乐业，相信才是最符合社会利益。适逢特首李家超下月发表《施政报告》，业界期望港府把握减息契机「加甜」，推出进一步稳定楼市措施。例如有论者建议为年轻人重推「首置贷款」，又或者容许首置人士提取部分强积金支付首期，以及为「新资本投资者入境计划」增设住宅投资额度等。可是这些「甜招」皆如双刃剑，如「落药」太重，便有机会重燃楼市「虚火」，当局须小心权衡考虑。

（转自：信报手笔）

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